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                                  樓市變成“水泥森林”!兩個消息表明:5年后,有房的不如有錢的
                                  發布時間:2019-5-29 16:51:11                  點擊次數:4646

                                  10年前,人們還對按揭買房似懂非懂的時候,誰都沒想到,現在的房地產市場,竟然真的變成了“水泥森林”。

                                  此前經濟學家姜超做過測算,按照目前每年新增2000萬有效人口,平均兩人一套住房,1000萬套住房就是一個比較正常的需求。中國有4億戶家庭,房子大概是50年的有效期,2%的折舊率,每年大概需要換掉800萬套舊住房,推算房地產消費頂峰差不多1800萬套。

                                  要知道,去年房地產成交面積是17億平米,即便按照每套100平米來計算(這個數字其實已經偏大了),也達到了1700多萬套,已經達到了消費頂峰?!八嗌帧边€有幾個特征,人均居住面積升至40平米以上,城鎮化率升至60%以上,住宅占房地產開發比例高達72.8%,高樓大廈遍布,各地新城區遍地開花,各路房企下沉中小城市。

                                  需求不會再增長,房子還源源不斷的加蓋,所以,房地產遲早要走“下坡路”。

                                  正好,現在就有兩個消息,同樣證明了這一點。第一,房地產類集合信托的募集規模大幅下降。

                                  據不完全統計,4月份共有62家信托公司發行了1339款集合信托產品,其中房地產類發行規模占比為31.7%,較3月份降幅達42.75%,且房地產類產品預期收益率上行至8.49%,處于歷史較高水平 。

                                  信托是干嘛的?是用來給項目募資的,以前是房地產最倚重的融資方式之一,現在發行規模卻一直下降,與此同時,發出去的信托收益率還一直在漲。這只能說明一點:房企越來越難借錢了,即便能借來,要付出的利息越來越高。

                                  第二,10個城市被調控“潑冷水”降溫預警。

                                  最近,房地產行業的資金監管再度被提及,主要針對的是違規資金的變相拿地和購房。住建部在此前約談6個城市的基礎上,又及時約談了4個城市。樓市狂飆突進的蘇州也再次升級了調控措施,及時剎住了上漲的“虛火”。
                                  表面上看,這兩個消息挺不起眼,一個是房地產信托規模下降,一個是調控繼續發力,其實這兩個信號,也恰恰預示了未來的走向。

                                  如果“水泥森林”的趨勢一直強化,融資難、調控收緊持續下去,不用等多久,只需要等5年時間,有房的還不如有錢的。
                                  舉個例子,一個普通的二線省會,房價在1.4萬左右,100平米的房子總價140萬,按首付三成、按揭利率上浮20%來計算,30年的房貸,按揭98萬,總支付利息達86萬,本息總價合計高達226萬。

                                  假設裝修費用需20萬元,5年時間,房屋折舊翻修費用10萬元,共計256萬元。

                                  要知道,未來5年,是房價“穩中有降”的5年,對于持有房產的人來說,不漲就是跌,這套花費數百萬的房子能換來了什么呢?


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